Problemática y metodología para tasar un piso: todo lo que necesitas saber
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Problemática y metodología para tasar un piso: todo lo que necesitas saber

Factores que influyen en el valor de tasación de un piso.

El hecho de la obtención del valor de mercado de un piso no atiende un conjunto de características fijas, sino que se adentra en un conjunto de factores variables mucho más complejos que han de medirse con exactitud para una correcta tasación.

El hecho de tasar un piso es complejo y ha de guiarse por un conjunto de normativas establecidas. Esto es, han de llevarse por el marco de la legalidad.

Aunque por la situación de cada piso es difícil estipular una serie de factores concretos que pueden afectarle vamos a enumerar aquellos que pueden ser más comunes:

  1. El mercado de la vivienda más cercano. Es uno de los factores fundamentales, y es que la normativa vigente estable en uno de sus métodos de valoración que es posible hacer un muestreo comparable de los diferente pisos, con cualidades similares de la zona, para establecer hacer la valoración del piso. El tasador anota y se apoya en portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los vendedores de cada zona.
  2. Conservación, estado actual y antigüedad del piso. Se analiza la calidad de todos los elementos así como los aspectos exteriores: balcones, fachadas etc. También es conveniente que el tasador de pisos precise si el piso se encuentra rehabilitado o no.
  3. Ubicación del piso. Si el piso se encuentra ubicado en una buena zona se reflejará a la hora de tasar un piso. Aquí los equipamientos resultan esenciales: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, de transporte, médicos y comerciales. Cuanto mejores y numerosos sean los servicios mayor será el valor del inmueble.
  4. Superficie actual y distribución. Se mide el tamaño del bien, aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, ganará puntos si se encuentran bien distribuidos entre habitaciones, baños y zonas de paso. El valor se verá influenciado también si se encuentra reformado o bien conservado. Además podremos incluir el trastero y el garaje siempre y cuando estén inscritos en el registro o la escritura.
  5. Características y conservación del edificio en cuestión. Calidad y terminaciones del edificio entran en juego: arquitectura del edificio, zonas comunes, ascensores, portero automático, facilidad en los accesos.
  6. Iluminación y otros factores. Tener o disponer de muchas horas de luz hará que el valor de tasar un piso sea un poquito mayor, por lo tanto será necesario analizar la orientación del piso (sur, norte o levante). El último aspecto a mencionar es el tipo de vivienda de la que se trata, si es unifamiliar o no.

Llegados a este punto y ahora que sabemos cuales son los factores que afectan al valor quizá te pueda interesar este artículo de como aumentar el valor de tu vivienda sin coste alguno

Documentación necesaria para tasar un piso.

Cuando contratamos una tasación de nuestra vivienda es recomendable tener preparado la documentación necesaria antes de que tasador inmobiliario visite nuestro piso asegurándonos de que el proceso se desenvuelva del modo más rápido posible.

Si contratamos a cualquier empresa para que realice la tasación lo más habitual, es que antes de que el tasador visite su piso, el cliente sea informado acerca de los documentos que se requerirán para que dicho proceso pueda llegar a completarse.

Así pues los documentos más habituales exigidos a la hora de tasar un piso son:

  • Para la acreditación de la titularidad del inmueble será necesario la nota simple actualizada o la escritura del piso.
  • Documentación Catastral.
  • En caso de ser una VPO (Vivienda de Protección Oficial) la cedula de calificación definitiva para viviendas terminadas y la cedula de calificación provisional para aquellas que aún no haya concluido la obra o construcción.
  • En caso de que el piso se encuentre alquilado será necesario el contrato de arrendamiento, últimos recibos del alquiler, estado de pagos y gastos.

Para otra tasaciones en la que el bien objeto de calificación no sea un piso se requerirá otro tipo de documentación.

¿Qué ocurre cuando el precio al que se compra un piso está sobrevalorado?

Cuando pedimos una hipoteca para comprar un piso, la tasación de ese piso en cuestión sirve al prestamista o al banco para saber la garantía que va a tener en caso de un impago por parte del comprador. Esto quiere decir que cuando el banco nos presta dinero se va a guardar las espaldas diciéndonos que solo concede como máximo el 80% del valor de tasación de ese piso, ya que en caso de embargo el siempre tendrá la propiedad de ese piso asegurada y así también el dinero que ha prestado.

Pues bien, cuando nos disponemos a comprar una vivienda nos puede ocurrir que el vendedor valore ese piso por un valor de 130.000€. La ley obliga a todas las entidades financieras a disponer de una tasación homologada y es posible que una vez realizada la tasación de ese piso el valor correspondiente sea de 110.000€.

Así pues suponiendo que el banco nos conceda el 80% del valor de ese piso, ese 80% corresponderá al importe monetario de 110.000€ y nosotros tendremos que hacernos cargo de la parte restante.

Me gustaría hacer un pequeño apunte aquí y es que la tasación del piso homologada no tiene porque ser realizada por el banco en cuestión, puede ser realizada por una sociedad de tasación siempre y cuando se cumpla la normativa vigente, además de que suelen presentar un precio mas económico.

Una solución a este tipo de problemáticas es renegociar las condiciones del acuerdo de venta de ese piso e intentar llegar a un acuerdo de valoración justo. En numerosas ocasiones contar con un equipo de tasadores en pisos experimentados puede ayudarte a aumentar ese poder de negociación.

Peritajes Judiciales. Requisitos de una valoración efectiva en procesos judiciales.

En números ocasiones nos podemos encontrar con la dificultad de tener que solventar problemas relacionados con divisiones testamentarias en casos de herencia, expropiaciones de la administración pública, separación de bienes en caso de divorcio así como procesos de quiebra o distribución igualitaria de bienes en el caso de algunas empresas, lo que requiere de un procedimiento judicial que nos permita resolver el problema.

La realidad es que este tipo de procedimiento judicial no son fáciles, y suele requerir la ayuda de un perito judicial inmobiliario especialista en la materia que nos facilite un informe acerca de nuestro piso.

Este informe, comúnmente denominado “informe pericial”, es necesario en este tipo de procesos con la finalidad de determinar el valor de mercado de nuestro piso para su posterior aportación al proceso judicial.

Entonces ¿Cuándo es viable solicitar el informe pericial a un experto?

  • Cuando se hace necesario analizar si llevamos razón material y que un experto nos aconseje sobre las posibilidades de éxito.
  • Ya que es más recomendable aportarlo junto con la demanda. Aportar el documento en un momento posterior en base a alegaciones de contrario puede ser arriesgado.

Generalmente cualquier persona o entidad que así lo requiera puede solicitar un perito judicial para que realice la tasación de piso incluido en el posterior informe pericial y que lo guíe en el proceso, aumentando así las probabilidades de éxito.

Problemática del valor fijado por la Administración.

Algunas de las preguntas a resolver en este apartado serán: ¿Qué ocurre cuando la Administración fija el valor de nuestro piso por encima del real? ¿Cuáles son los recursos y soluciones a los que podemos recurrir?

Son incontables ocasiones en los que la Administración estima el valor del inmueble muy por encima del valor de mercado del piso, de tal modo que solo aplica unos coeficientes al valor catastral. Se produce entonces un incremento de la cantidad de impuesto a pagar, esto es porque cuando se fija un valor superior al que corresponde este afecta directamente a la cantidad de impuesto a pagar, impuesto tales como IRPF( Impuesto sobre la renta de las persona físicas), el IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) y el IP (Impuesto sobre el patrimonio) entre otros.

Como bien sabemos se trata de un impuesto a pagar que será de por vida en el caso de que la propiedad de ese inmueble siga siendo nuestro. Esto va a propiciar que estemos pagando una cantidad mayor a la que nos corresponde durante años en caso de no resolver el problema.

Para solventar el problema se recurre a una Tasación Pericial Contradictoria que se trata de un trámite por el cual se presenta un recurso contra la Administración. Será necesario contar con un experto que le aconseje en materia de su caso, puesto que esto no solo conlleva la tasación del piso.

Tasar un piso en caso de préstamos hipotecarios.

El encargado de regular  todo tipo de tasaciones hipotecarias es el Banco de España, estipulando una serie de condiciones a cumplir para que la tasación de su piso esté homologada.

Cuando nos disponemos a solicitar un préstamo, entonces la tasación hipotecaria será un requisito imprescindible ya que la financiación del banco se realiza sobre el valor de la tasación y esta ha de estar vigente, es decir, que no tenga más de 6 meses. Así pues si quiere comprar una futura vivienda, tasar un piso será de carácter obligatorio.

¿Quién elige a la tasadora? Según estipula la normativa vigente será el cliente el que tenga el derecho de elegirla, siempre y cuando este homologada por el banco de España. Por tanto, están obligados a admitir cualquier tasación aportada por el cliente, siempre y cuando este certificada por un tasador homologado perteneciente a una sociedad de tasación.

Tasar un piso online no tiene ninguna validez legal, simplemente tendrá un carácter orientativo, puesto que para realizarla está ha de seguir un proceso:

  1. El tasador ha de visitar el piso: no será válida si no hay constancia de que el tasador ha visitado el inmueble.
  2. Se han de analizar los planos de todas las estancias del piso, privadas y comunes.
  3. El informe de tasación hipotecaria ha de adjuntar 6 testigos de la zona u ofertas reales.
  4. Identificación de la finca registral.
  5. Comprobar que no exista ninguna ilegalidad urbanística.

Precio tasación vivienda. ¿Cuánto cuesta tasar un piso con una entidad de crédito en España?

A la hora de realizar la compra de un piso, el interesado ha de encarar un gasto forzoso: Tasar un piso, cuyo coste oscila entre los 160€ y los 400€ en función de con quien la afrontes.

Según los datos publicado en el periódico la Vanguardia en su artículo ¿cuánto cuesta tasar una casa? mencionamos algunas horquillas de precios sobre la evaluación de los pisos.

ING Direct: Los costes estimados para una operación de préstamo hipotecario en la cual se hace necesario realizar una tasación rondan los 284€ (IVA no incluido) para una vivienda de 284.000€.

Los precios de Santander y Banesto alcanzan 370€ más IVA. Una opción algo más económica es la que ofrecen BBVA y Uno-E con precios entre los 200€ y 475€ en función del valor de tasación otorgado a ese piso.

La Caixa: los valores rondan entre 231(IVA no incluido) para viviendas de 60.000€ a 120.000€

Otras: Barclays (400€), Llody´s Bank (295€)

El desarrollo de esta entrada es meramente informativo, con la intención de ayudar a nuestros clientes a resolver sus problemas y de esto modo que puedan enfrentarlos. Si necesita cualquier información adicional Klictasaciones se pondrá en disposición de resolverle sus dudas.

2 pensamientos en “Problemática y metodología para tasar un piso: todo lo que necesitas saber

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